La capacité d’emprunt est déterminée par plusieurs critères, dont vos revenus, vos charges et la durée du prêt. En France, les banques appliquent des règles strictes pour calculer combien vous pouvez emprunter. Ce guide vous explique les éléments à considérer et comment estimer votre capacité d’emprunt.
Les critères qui influencent votre capacité d’emprunt
Vos revenus mensuels
Les revenus réguliers, comme le salaire, les revenus locatifs ou les pensions, constituent la base du calcul. Plus vos revenus sont élevés, plus votre capacité d’emprunt sera importante.
Revenus pris en compte par les banques
- Salaires nets après impôts.
- Revenus locatifs (avec un abattement d’environ 30 %).
- Allocations stables (pensions, prestations sociales).
- Revenus professionnels pour les indépendants (justificatifs nécessaires).
Vos charges fixes
Les charges mensuelles récurrentes impactent directement votre capacité d’emprunt. Il s’agit notamment des loyers, des crédits en cours et des pensions alimentaires.
Exemples de charges prises en compte
- Crédit auto ou consommation.
- Loyer actuel (s’il est maintenu après l’achat).
- Assurances obligatoires.
- Frais d’enfants scolarisés ou en garde.
Le taux d’endettement
En France, le taux d’endettement maximal est généralement fixé à 35 % des revenus nets. Cela signifie que vos mensualités ne doivent pas dépasser ce pourcentage.
Exemple de calcul du taux d’endettement
| Revenu mensuel | Charges fixes | Montant disponible pour un prêt |
|---|---|---|
| 2 500 € | 500 € | 875 € (35 % de 2 500 €) |
La durée du prêt
Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, mais le coût total du crédit augmente en raison des intérêts. Les prêts immobiliers en France s’étendent généralement sur 15 à 25 ans, avec des exceptions jusqu’à 30 ans.
Estimer combien vous pouvez emprunter
La méthode de calcul simple
Votre capacité d’emprunt dépend de la mensualité maximale que vous pouvez assumer et du taux d’intérêt appliqué.
Formule simplifiée
Capaciteˊ d’emprunt=Mensualiteˊ maximale×Dureˊe (en mois)\text{Capacité d’emprunt} = \text{Mensualité maximale} \times \text{Durée (en mois)}Capaciteˊ d’emprunt=Mensualiteˊ maximale×Dureˊe (en mois)
Exemple avec un taux de 2 %
| Revenus nets | Charges | Taux d’endettement | Mensualité max | Montant empruntable sur 20 ans |
|---|---|---|---|---|
| 2 500 € | 500 € | 35 % | 875 € | Environ 175 000 € |
| 4 000 € | 800 € | 35 % | 1 400 € | Environ 280 000 € |
Outils d’estimation en ligne
Utilisez des simulateurs disponibles sur les sites bancaires pour calculer précisément combien vous pouvez emprunter en fonction de vos données personnelles. Ces outils incluent souvent les frais annexes comme l’assurance emprunteur.
Les autres facteurs à considérer
Apport personnel
Un apport personnel, généralement d’au moins 10 % du montant total (pour couvrir les frais de notaire et une partie du capital), augmente vos chances d’obtenir un prêt. Plus votre apport est élevé, meilleures seront vos conditions.
Exemple d’impact d’un apport
| Montant du bien | Apport personnel | Montant à emprunter |
|---|---|---|
| 200 000 € | 20 000 € | 180 000 € |
| 200 000 € | 40 000 € | 160 000 € |
Assurance emprunteur
L’assurance emprunteur est obligatoire pour la plupart des prêts. Son coût peut représenter une part significative de vos mensualités. Comparez les offres pour réduire son impact sur votre budget.
Moyenne des coûts d’assurance
| Type de profil | Coût annuel de l’assurance (en %) |
|---|---|
| Employé | 0,25 % à 0,50 % |
| Indépendant | 0,40 % à 0,80 % |
Le reste à vivre
Les banques vérifient également le reste à vivre, soit la somme restante après déduction des charges et de la mensualité du prêt. Ce montant doit suffire à couvrir vos dépenses courantes (nourriture, loisirs, factures).
Exigences minimales de reste à vivre
- Personne seule : environ 800 € à 1 000 €.
- Famille de 4 personnes : au moins 1 500 € à 2 000 €.
Exemple concret de capacité d’emprunt
Un couple avec deux enfants gagne 4 500 € nets par mois, avec 1 000 € de charges mensuelles (crédit auto, assurances, etc.). Avec un taux d’endettement de 35 %, ils peuvent consacrer 1 575 € à un prêt. Sur 20 ans avec un taux de 2 %, ils peuvent emprunter environ 315 000 €.
| Revenus nets | Charges fixes | Mensualité max | Montant empruntable sur 20 ans |
|---|---|---|---|
| 4 500 € | 1 000 € | 1 575 € | 315 000 € |
Conseils pour maximiser votre capacité d’emprunt
- Réduisez vos charges fixes : Remboursez vos crédits en cours avant de demander un prêt.
- Augmentez votre apport : Plus votre apport est élevé, plus votre dossier est solide.
- Négociez le taux d’intérêt : Un taux bas réduit vos mensualités et augmente votre capacité d’emprunt.
- Comparez les offres : Faites jouer la concurrence entre les banques pour obtenir les meilleures conditions.
Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, vos charges et la durée du prêt. En respectant un taux d’endettement de 35 % et en augmentant votre apport personnel, vous optimisez vos chances d’obtenir un financement adapté à votre projet. Utilisez des simulateurs pour affiner vos estimations et présentez un dossier solide pour convaincre votre banque.